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房地产公寓海报,当前房地产市场

来源:网络 时间:2022-06-02 21:47:08 编辑:佚名 手机版

现在的房地产市场,买公寓和写字楼有前途吗?在房地产供大于求的情况下,房地产市场不仅仅是公寓和写字楼没有未来,几乎所有的物业都没有“未来”。目前房地产可持续发展的动力只有两个。到目前为止,房地产市场已经明显供过于求。我对公寓和写字楼一直保持着相同的观点,“没需求就别买”,公寓和写字楼的高空置率已经成为中国的普遍现象。

当前房地产市场,买公寓写字楼有前途吗?

大家好,我是勇谈。房地产市场发展到今天为止,已经属于明显的供过于求了,对于公寓和写字楼的看法我始终保持一致“无需求不要买”,公寓和写字楼的空置率之高已经是全国普遍现象,如果不是自用、有需求,买了公寓和写字楼后多数人是会后悔的。借此机会简单谈谈我的观察,公寓和写字楼的空置率之高超过很多人想象,可以说公寓和写字楼类产品在房地产市场的最不受大家青睐近10年来我国办公楼商品房销售面积并非一帆风顺,并不是那么受大家欢迎这里需要指出的是,目前市场上流通的很多所谓公寓其实都是写字楼(办公楼)改建后推向市场的;从土地本质上来说目前房企主推的公寓与写字楼属于一样的。

图上所示是近10年来我国办公楼商品销售面积走势图,可以看到一个十分明显的特点“办公楼商品房销售面积走势并非一帆风顺,也没有像想象的一样受到大家青睐”,为何会如此?几点观察:从2008年开始房产投资已经逐步成为大家购房的主流意识,公寓和写字楼的投资收益率不足、空置率过高是关键。根据安居客公布的一组2019年报告显示,一线城市的写字楼空置率平均在10%左右,二线城市则平均在28%左右,

房产投资中很重要的一部分就是租金收益,如果空置率过高自然也就意味着投资打水漂了。公寓和写字楼本身是商业地产性质,导致了出售“代价”过高,得不偿失,营业税、土地增值税、个人所得税、印花税等各种税种加到一块的话,公寓和写字楼出售需要缴纳的税费基本占据到了所得的40%左右;简单来说100万的公寓/写字楼,按照140万的价格进行出售,那么你实际交付的税费就高达16万之多,也就是说你的实际收益只有不到24万!更何况这些年公寓和写字楼的价格并没有什么大的长进,真正能够卖上高价的还是极少数。

伴随着高空置率、低收益率的是办公楼商品房的价格也不是那么坚挺,而且办公楼类商品房购买也并非真的能够省钱图上所示是近10年来我国办公楼商品房销售价格走势图,看到之后可以得出这样一个结论“办公楼的价格真的是一波三折”,房价一直在上涨和下跌之间进行徘徊,哪怕整体看上去房价是上涨的,但是不确定性太大,作为投资来说风险过高是事实。

除去这些外,购买公寓和写字楼还有几点需要注意:虽然说多数城市不限购,但是首付50%以上,贷款年限只有10年是需要大家知道的,大家需要明白的是公寓和写字楼的土地性质是商业,也就决定了不能使用公积金贷款而且是高首付比例和低贷款年限。表面看总房款不高,但是仔细算下来跟同样面积的住宅首付和还款差不多,但是保值率和升值率就没有那么高了,

公寓和写字楼等商品房跟住宅最大的区别在于购买后能够享受的权益,目前来看多数公寓不能落户和享受周边配套教育。上面已经跟大家讲过都从2008年开始多数人购买房产其实都是为了投资,投资房产最大的出发点就是背后的资源依附度,比如:学区房。如果说购买公寓、写字楼仅仅能够满足使用需求,那么就得不偿失了,那么既然如此,是不是说公寓和写字楼就不能购买呢?回到开头的话题“无需求不购房,有需求就买”2016年底提出“房住不炒”后,其实最真实的意思就是让购房回归到本质,公寓和写字楼本身也需要恢复到需求本身,什么样的人可以买?几点愚见:自身有需求的自然是可以买的,买房的首要目的应该是满足自身需求而不是投资。

我给大家分享一个例子。我身边一个朋友开公司。他常年租办公室,一年也有10万的租房费用。几年前,他突然有机会买了一套价格、面积、位置都合适的公寓(商住),虽然他说每月要还几千元的房贷。但是因为自有财产是自有原因,可以用来再贷款,为公司提供营运资金。包括今年的疫情,很多公司为了省钱搬出了写字楼,但我朋友没有。为什么?因为总支出没有增加多少,



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